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张敏

   

案例分析(无效合同)
   郭某与王某系夫妻关系,二人在市区拥有临街楼房一套。2012年8月,王某以郭某在外地经商急需周转资金为由,对外宣称卖房,通过亲朋介绍,王某与金某签订《房屋买卖协议》一份,约定将其与郭某共有的上述楼房一套卖给金某,价款76万元。王某与金某签订协议时,郭某不在家,王某陈述其卖房是经郭某同意的,并向金某及在场见证人出示了其与郭某的结婚证及户口本。该协议中卖方以“王某、郭某”共同的名义,但两名字均系王某签署。协议签订当日,金某将购房款76万元交付王某,王某出具了一张收条,并按协议将所有权登记在郭某名下的房产证及土地使用证各一本交给金某,房屋当即交付,但没有办理相关过户手续。六个月后郭某从外地回家,听说王某将房屋出卖给金某,即向金某提出其妻无权卖房,二人签订的协议无效,要求金某退还其房屋及证件。金某找王某交涉,此时王某已离家外出,下落不明。
   山东天正平律师事务所律师张敏认为:共同共有人对共有财产享有共同权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,除买受人善意取得外,一般应认定无效。郭某与王某作为夫妻对共同所有的财产,虽有平等的处理权,但夫妻一方对重大共同财产做重要处理决定时,夫妻双方应当平等协商,到得一致意见。王某虽然出示了房屋所有权证,土地使用权证及结婚证、户口本等证件,但上述证件并不能证明其卖房系经过了郭某同意。金某明知该房屋是王某与郭某的共同财产,且房屋登记在郭某名下,而仍单独与王某签订房屋买卖协议,故金某对该房屋构不成善意取得。王某无权单独出卖该房,郭某明确提出不同意出卖房屋,因此王某与金某签订的房屋买卖合同应属于无效合同。
   山东一诺律师事务所韩杰律师认为:王某与金某所签订的房屋买卖合同无效。
   根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定,符合下列情形的,构成善意取得:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
   本案中,由于未办理过户登记,不符合第三项的规定,因此金某不构成善意取得,其所占有的房屋应当返还。但金某有权依据物权法第106条规定向王某请求赔偿损失。
   山东中苑律师事务所赵琰律师认为:房屋现在依然属于郭某与王某夫妻共同所有。原因如下:
    1、该房屋属于郭某与王某的夫妻共同财产,王某私自与金某签订的房屋买卖协议属于效力待定,后郭某予以否认,使得该协议无效。
    2、我国婚姻法解释(三)第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”本案中,虽然金某是善意购买并支付了合理的对价,但是并未办理房屋产权的变更,所以尚未取得该房屋的产权,即使王某已将房屋交付给金某,但是在郭某主张返还的情况下,金某仍应返还该房屋。至于金某的损失,则可向王某追讨。
   
   


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